Respuesta rápida: sí, se puede vender un proindiviso con hipoteca. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin permiso de los demás, tenga o no carga el inmueble. Ahora bien, hay una trampa que casi nadie explica: vender su parte no le libera de la deuda con el banco. La hipoteca sigue al inmueble y usted sigue obligado personalmente salvo que la entidad acepte expresamente liberarle.
Este es, con diferencia, el punto donde más gente se equivoca. Se lo explico claro y con las consecuencias reales.
¿Se puede vender la parte de un proindiviso con hipoteca?
Sí. El artículo 399 del Código Civil dice que cada partícipe puede vender, ceder o hipotecar su parte, y que el efecto de esa enajenación se limita a la porción que se le adjudique en la división. La hipoteca no es un obstáculo jurídico para la venta de la cuota.
Lo que sí ocurre es que la hipoteca es un derecho real de garantía: pesa sobre la finca entera, no sobre porcentajes. Quien compra su cuota la adquiere con la carga puesta, y si un día se ejecuta la hipoteca, se ejecuta sobre todo el inmueble, no sobre la mitad del vendedor.
¿Deja usted de deber el dinero al banco al vender su parte?
No, y este es el error caro. Hay que separar dos cosas que la gente confunde:
| Concepto | Qué es | Qué pasa al vender su cuota |
|---|---|---|
| Hipoteca | Garantía real sobre la finca | Sigue en el inmueble y pasa al comprador con la cuota |
| Préstamo hipotecario | Deuda personal suya con el banco | Sigue siendo suya, salvo que el banco le libere por escrito |
Para dejar de deber hace falta que la entidad acepte la sustitución de deudor. El artículo 1205 del Código Civil es tajante: la novación por cambio de deudor solo puede hacerse con el consentimiento del acreedor. Si el banco no firma, usted vende su parte, cobra su dinero y sigue respondiendo con todo su patrimonio presente y futuro de las cuotas que deje de pagar el que se queda dentro.
Es exactamente lo que ocurre en muchos divorcios: uno se va, el otro se queda con la vivienda y deja de pagar, y a los dos años llega la reclamación al que se fue.
¿Qué opciones tiene si su proindiviso tiene hipoteca?
| Opción | Cómo funciona | Cuándo le conviene |
|---|---|---|
| Cancelar la hipoteca con el precio de la venta | Se vende el inmueble entero y con el precio se salda el préstamo antes de repartir | Cuando todos los copropietarios quieren vender |
| Vender su cuota con la carga | El comprador descuenta del precio la parte proporcional del capital vivo | Cuando los demás bloquean la venta y usted necesita liquidez |
| Liberación de deudor | El banco acepta por escrito que usted deja de ser deudor | Lo ideal, pero la entidad solo acepta si el que se queda tiene solvencia suficiente |
| Extinción de condominio con subrogación | Un comunero se queda el pleno dominio y asume el préstamo | Cuando hay acuerdo y el que se queda puede sostener la cuota |
| División judicial | El juzgado ordena la venta y con el precio se cancela la carga | Último recurso: de 18 meses a 3 años y con costes |
¿Cuánto baja el precio de su cuota por tener hipoteca?
El comprador descuenta la parte proporcional del capital vivo, y además aplica un descuento adicional por el riesgo de que la carga se ejecute mientras dura el proceso de división. Un ejemplo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de mercado de la vivienda | 240.000 € |
| Su cuota: 50 % | 120.000 € |
| Capital vivo de la hipoteca | 80.000 € |
| Parte proporcional que le corresponde | − 40.000 € |
| Valor neto de su cuota | 80.000 € |
| Descuento por indivisión y riesgo de ejecución (40 %) | − 32.000 € |
| Precio aproximado de su cuota | 48.000 € |
Si además hay cuotas impagadas o ya se ha iniciado la ejecución hipotecaria, el descuento sube y en muchos casos la operación deja de ser viable. Cuanto antes actúe, más vale su parte.
¿Qué documentación necesita antes de vender?
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para ver la hipoteca inscrita, embargos y titularidades reales.
- Certificado de deuda pendiente emitido por el banco, con el capital vivo a fecha de hoy. La cifra de la escritura original no sirve.
- Escritura de préstamo hipotecario, para comprobar si hay cláusula de vencimiento anticipado por enajenación.
- Escritura de compraventa, herencia o adjudicación del inmueble.
- Últimos recibos del IBI y de la comunidad, por si hay deuda que reste valor.
La cláusula de vencimiento anticipado merece una lectura atenta: algunos préstamos antiguos permiten al banco dar por vencido el préstamo si se transmite el inmueble sin su consentimiento. En la práctica raras veces se aplica a la venta de una cuota indivisa, pero conviene saber que está ahí.
¿Qué impuestos hay en juego?
- IRPF: usted tributa por la ganancia patrimonial en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. El importe de la hipoteca no reduce la ganancia: se calcula sobre el valor de transmisión, no sobre el líquido que cobra.
- Plusvalía municipal: a cargo del vendedor si el suelo es urbano y hubo incremento de valor.
- AJD: lo asume el comprador. La escritura de cancelación de hipoteca está exenta de este impuesto.
- Extinción de condominio: si en vez de vender a un tercero se adjudica el pleno dominio a un comunero con compensación en dinero, la operación tributa por AJD y no por ITP, lo que suele salir bastante más barato.
Ese último punto puede ahorrar miles de euros. Lo detallo en cómo disolver un proindiviso y en impuestos del proindiviso. Si quiere ver cómo se calcula la cifra completa, tiene el método en calcular el precio de un proindiviso y las horquillas de mercado en cuánto pagan las empresas que compran proindivisos. El articulado está en el Código Civil publicado en el BOE.
Aviso: no somos asesores fiscales ni financieros. La fiscalidad depende de su comunidad autónoma y de su situación personal, y las condiciones de liberación de deudor las fija cada entidad. Contraste siempre con un profesional antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre vender un proindiviso con hipoteca
¿Se puede vender un proindiviso con hipoteca?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin permiso de los demás, exista o no hipoteca. El comprador adquiere la cuota con la carga, porque la hipoteca es un derecho real que pesa sobre la finca entera.
¿Dejo de deber al banco si vendo mi parte?
No, salvo que el banco firme expresamente su liberación como deudor. El artículo 1205 del Código Civil exige el consentimiento del acreedor para sustituir al deudor. Sin ese documento usted sigue respondiendo del préstamo aunque ya no sea propietario.
¿Cuánto me descuentan por la hipoteca?
Se resta la parte proporcional del capital vivo y, además, un descuento adicional por el riesgo de ejecución. Sobre una cuota de 120.000 euros con 80.000 euros de capital vivo, el precio suele quedar en torno a los 48.000 euros.
¿Puedo vender si tengo cuotas impagadas?
Se puede, pero cada mes que pasa vale menos. Si la ejecución hipotecaria ya está iniciada, muchos compradores se retiran, porque el procedimiento puede terminar en subasta antes de que se resuelva la división.
¿Y si el otro copropietario se queda la vivienda y asume el préstamo?
Es la extinción de condominio con subrogación. Necesita el acuerdo del banco, que estudiará la solvencia de quien se queda. Fiscalmente suele ser la vía más barata, porque tributa por AJD y no por ITP.
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