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Qué es un Proindiviso (definición legal limpia)
Proindiviso es el término jurídico que utiliza el Derecho civil español para describir aquella situación en la que un mismo bien pertenece, al mismo tiempo, a dos o más personas sin que ese bien esté físicamente dividido entre ellas. Es decir: hay varios propietarios, pero ninguno puede señalar una parte concreta y decir «esto es solo mío».
Esta figura aparece regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, dentro del título dedicado a la comunidad de bienes. La idea central es sencilla: cada copropietario tiene un porcentaje ideal o abstracto sobre el conjunto del bien, no sobre una habitación o sobre una zona específica.
El ejemplo más típico en España es el de un piso heredado entre varios hermanos. Si el causante deja una vivienda a tres hijos, cada uno se convierte en titular del 33,33% del inmueble en régimen de Proindiviso. Ninguno es dueño de «una habitación» ni de «el salón»: los tres son dueños del 100% en sus respectivas proporciones.
📘 Definición sencilla: el Proindiviso es la copropiedad sobre un bien que no se ha dividido físicamente. Cada propietario tiene una cuota ideal (un porcentaje), no un trozo concreto.
Origen más habitual: el Proindiviso por herencia
En España, la inmensa mayoría de las situaciones de Proindiviso nacen por dos vías:
- Herencia familiar: el causante deja un inmueble a varios herederos y, al aceptar la herencia, todos pasan a ser copropietarios en Proindiviso.
- Ruptura de pareja: dos personas compraron una vivienda al 50% y, al separarse, mantienen la copropiedad porque ninguno puede comprar la parte del otro.
También existe esta figura en disoluciones de sociedades, en donaciones a varios beneficiarios o cuando varios inversores adquieren juntos un inmueble. Pero el escenario clásico, el que llena los despachos y los juzgados, es el del Proindiviso hereditario.
Derechos de cada copropietario en un Proindiviso
El Código Civil reconoce a cada uno de los titulares una serie de derechos que conviene conocer al detalle, porque mucha gente cree que «no puede hacer nada con su parte» cuando en realidad tiene bastante margen de maniobra.
Derecho a usar la cosa común
Según el artículo 394 del Código Civil, cada copropietario puede usar las cosas comunes siempre que lo haga conforme a su destino y no perjudique al resto. En un piso compartido en régimen de copropiedad, todos los titulares tienen derecho a habitarlo o a usarlo, en condiciones de igualdad.
Derecho a vender su cuota libremente
Este es el derecho más importante y también el más desconocido. El artículo 399 del Código Civil establece que cada copropietario puede vender, ceder o hipotecar su parte sin necesidad del consentimiento de los demás. No puede vender una habitación concreta, pero sí su porcentaje ideal sobre el inmueble.
Esto es exactamente lo que hace posible que existan empresas que compran proindivisos como la nuestra: tú nos vendes tu cuota, nosotros pagamos al contado, y a partir de ese momento entramos en la copropiedad en tu lugar.
Derecho de retracto del resto de copropietarios
Si un copropietario vende su cuota a un tercero, el artículo 1522 del Código Civil concede al resto un derecho de retracto: pueden adquirir esa parte en las mismas condiciones que el comprador externo, dentro de un plazo de 9 días desde que conocen la venta.
Derecho a pedir la división de la cosa común
El derecho estrella. El artículo 400 del Código Civil es contundente: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.» Cualquier titular puede solicitar en cualquier momento la extinción de condominio, incluso aunque el resto se oponga.
Obligaciones que también existen (y nadie te cuenta)
Tener una cuota en copropiedad no es solo tener derechos. También implica obligaciones que, si no se cumplen, pueden generar deudas importantes:
- Contribuir a los gastos: cada copropietario debe pagar los gastos de conservación, IBI, comunidad y suministros en proporción a su cuota (art. 393 CC).
- Responder de las cargas: hipotecas, embargos o derramas afectan al conjunto del inmueble y a cada parte.
- No hacer alteraciones unilaterales: ningún copropietario puede reformar, alquilar a largo plazo o hipotecar el bien completo sin el acuerdo de los demás.
Y aquí aparece el problema clásico: un copropietario ocupa la vivienda y no paga, otro vive lejos y no quiere venderla, y un tercero necesita liquidez urgente. Ese es el escenario más habitual del Proindiviso heredado en España. Y casi siempre acaba en uno de dos caminos: vender tu parte a una empresa especializada, o ir al juzgado.
Cómo extinguir un Proindiviso: las cuatro vías legales
Cuando uno o varios copropietarios quieren salir, existen cuatro caminos posibles para liquidar un Proindiviso. Te los explico ordenados de menos a más conflictivo.
1. Acuerdo entre todos los copropietarios
La vía ideal. Todos los titulares acuerdan vender el inmueble a un tercero y se reparten el precio según sus cuotas. Es rápido, barato y fiscalmente neutro. Problema: requiere unanimidad, y precisamente la falta de unanimidad es lo que genera la mayoría de los conflictos.
2. Adjudicación a uno solo con compensación económica
Uno de los copropietarios se queda con el 100% del inmueble y compensa en metálico al resto. Esto se llama técnicamente extinción de condominio y tributa por AJD (entre 0,5% y 1,5%), no por ITP (6%-10%). El ahorro fiscal es brutal.
3. Venta de la cuota individual a un tercero
Si no hay acuerdo, cualquier titular puede vender su porcentaje a un tercero sin pedir permiso (art. 399 CC). Aquí es donde entramos empresas como Compraproindiviso: te compramos tu cuota con capital propio, te pagamos al contado, y tú sales limpio del problema.
4. División judicial de la cosa común
La vía más larga y costosa. Si no hay acuerdo y nadie quiere comprar, el copropietario puede pedir al juez la división del bien. Si el bien es indivisible (como un piso), se subasta y se reparte el dinero. Duración media: entre 1 y 3 años. Con costas, peritos y abogados de por medio.
¿Y si un heredero se niega a firmar?
Es la pregunta que más nos hacéis. Un heredero se niega a firmar, bloquea la venta, no atiende las llamadas… y los demás están atrapados. No lo estáis. La ley está de vuestro lado.
El artículo 400 del Código Civil te permite, sin necesidad de la firma de ese heredero, dos salidas claras:
- Vender tu cuota a un tercero: nosotros la compramos. No necesitamos que el otro firme nada para adquirir tu parte.
- Solicitar la división judicial: el juez ordena la subasta y el bloqueo termina.
⚖️ Recuerda: en un Proindiviso, ningún copropietario puede obligarte a permanecer en la comunidad. Si uno bloquea, tú tienes derecho a salir.
Fiscalidad del Proindiviso: lo que cuesta entrar y salir
Estos son los impuestos que pueden aparecer en cualquier operación sobre un Proindiviso:
| Operación | Impuesto | Tipo aplicable |
|---|---|---|
| Adjudicación por herencia | ISD (Impuesto Sucesiones) | Variable según CCAA |
| Extinción de condominio | AJD | 0,5% – 1,5% |
| Compraventa de cuota | ITP | 6% – 10% |
| Venta a empresa especializada | IRPF (ganancia patrimonial) | 19% – 28% |
El truco fiscal está en formalizar la operación correctamente. Si uno de los copropietarios se queda con todo y compensa al resto, debe hacerse como extinción de condominio, no como compraventa. La diferencia puede ser de miles de euros.
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Qué necesitas tener a mano para que te demos cifra hoy
Para que podamos hacerte una oferta en la misma llamada por tu Proindiviso, basta con que tengas a mano cuatro datos: la dirección del inmueble, el porcentaje que te corresponde, una idea aproximada del valor de mercado y, si la conoces, la situación de ocupación (si está vacío, alquilado o habitado por algún copropietario). No necesitas escrituras, tasaciones ni informes previos. Esa información la cruzamos nosotros con los datos catastrales y registrales en el momento.
Casos típicos en los que intervenimos
- Hermanos que no se ponen de acuerdo tras una herencia y uno necesita liquidez.
- Parejas separadas con piso conjunto y bloqueo en la venta.
- Herederos lejanos que no quieren gestionar un inmueble en otra comunidad.
- Copropietarios con deudas (IBI, comunidad, hipoteca) que necesitan salir rápido.
- Inmuebles ocupados por familiares que no permiten la venta tradicional.
Cada uno de estos escenarios de Proindiviso se resuelve, en la práctica, de la misma forma: tú nos vendes tu cuota, nosotros pasamos a ser copropietarios en tu lugar, y a partir de ahí nos encargamos nosotros de la complejidad que quede por delante. Tú ya estás fuera.
También compramos pisos de herencia en 72 horas
Además del Proindiviso puro, compramos pisos de herencia completos cuando todos los herederos están de acuerdo en vender pero no quieren pasar por una agencia, esperar meses ni asumir gastos de reforma. Te hacemos una oferta global por el inmueble, gestionamos la documentación y firmamos en 72h.
Compramos pisos de herencia en cualquier estado: vacíos, ocupados por inquilinos, con cargas, con deudas de IBI o comunidad pendientes, con derramas, con problemas de cédula de habitabilidad, e incluso con expedientes urbanísticos abiertos. Lo que para una inmobiliaria tradicional es un «no quiero esto en mi cartera» para nosotros es exactamente el tipo de operación que sabemos cerrar.
Video explicativo: empresas que compran Proindivisos
También somos empresas que compran nuda propiedad
Si tu situación no es exactamente un Proindiviso sino que tienes la nuda propiedad de un inmueble (con un usufructuario vitalicio detrás), también te lo compramos. Somos de las pocas empresas que compran nuda propiedad con capital propio en toda España, y aplicamos el mismo método: oferta en la misma llamada y firma en 72 horas.
Preguntas frecuentes sobre el Proindiviso
¿Puedo vender mi parte si los demás no quieren?
Sí. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota del Proindiviso sin el consentimiento del resto. Nosotros la compramos al contado.
¿Y si los demás copropietarios quieren ejercer el retracto?
Tienen 9 días desde que conocen oficialmente la venta para igualar nuestra oferta. Si no lo hacen, la operación queda cerrada y nosotros entramos como nuevos titulares del Proindiviso.
¿Cuánto vale mi parte del Proindiviso?
Depende del valor de mercado del inmueble, de la cuota que ostentes, de las cargas y de si está ocupado o libre. Te damos cifra en la misma llamada.
¿Es legal vender mi parte aunque haya conflicto familiar?
Totalmente legal. Y muy frecuente. La figura del Proindiviso existe precisamente porque la ley sabe que no siempre hay acuerdo familiar y reconoce el derecho de cada uno a salir cuando quiera.
¿Dónde operáis?
En toda España. Desde Galicia hasta Canarias, pasando por Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia, País Vasco y todas las demás comunidades. Compramos tu Proindiviso en cualquier punto del territorio nacional, y los desplazamientos del notario y la gestión documental están cubiertos por nosotros.
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