Respuesta rápida: las empresas que compran proindivisos pagan, de forma habitual, entre el 30 % y el 60 % del valor proporcional de la cuota. Es decir, si su mitad indivisa equivale a 120.000 euros de valor de mercado, la horquilla real de oferta va de 36.000 a 72.000 euros. El porcentaje sube cuando la vivienda está libre de ocupantes y sin cargas, y baja cuando la ocupa otro copropietario o hay hipoteca pendiente.
Es la pregunta que hace todo el mundo en la primera llamada y casi nadie contesta con números. Aquí se lo explico claro: de qué depende el porcentaje, cómo se calcula una oferta paso a paso y cómo saber si la que le han hecho es razonable o le están tomando el pelo.
¿Cuánto pagan realmente las empresas que compran proindivisos?
No existe un porcentaje único, y desconfíe de quien se lo dé sin ver el caso. Lo que sí existe es una horquilla de mercado bastante estable, que depende sobre todo de una cosa: cuánto tardará el comprador en poder disponer del inmueble entero.
| Situación de la vivienda | % habitual sobre el valor proporcional | Ejemplo con cuota de 120.000 € |
|---|---|---|
| Libre de ocupantes, sin cargas, 2 copropietarios | 50 % – 60 % | 60.000 € – 72.000 € |
| Libre pero con varios copropietarios enfrentados | 40 % – 50 % | 48.000 € – 60.000 € |
| Ocupada por otro copropietario | 30 % – 40 % | 36.000 € – 48.000 € |
| Con hipoteca pendiente o embargos | 30 % – 45 % | 36.000 € – 54.000 € |
| Con usufructo vitalicio vigente | 25 % – 40 % | 30.000 € – 48.000 € |
Estas horquillas son de mercado y orientativas: cada operación se valora una a una. Lo importante es que entienda la lógica que hay detrás, porque es la que le permite negociar.
¿Por qué no pagan el 100 % del valor proporcional?
Porque quien compra su cuota no compra una vivienda: compra un problema con solución jurídica pero lenta. El artículo 399 del Código Civil le permite a usted vender su parte sin permiso de nadie, pero el comprador entra en la misma comunidad de bienes en la que estaba usted, con los mismos bloqueos.
Para deshacer esa situación, el comprador tiene que negociar con el resto de copropietarios o ejercer la acción de división de la cosa común del artículo 400 del Código Civil. Si el inmueble es indivisible —lo normal en un piso—, el artículo 404 obliga a venderlo y repartir el precio, y eso suele acabar en subasta judicial.
- Tiempo: un procedimiento de división de cosa común rara vez baja de 18 meses y con frecuencia se va a tres años.
- Coste: abogado, procurador, tasación judicial y, si hay subasta, un precio de remate que casi nunca alcanza el valor de mercado.
- Incertidumbre: si el inmueble está ocupado, hay que sumar un procedimiento de desahucio por precario o una reclamación de renta por uso exclusivo.
- Coste de oportunidad: el dinero del comprador queda inmovilizado todo ese tiempo sin producir.
Ese descuento no es abuso: es el precio de que usted cobre en 72 horas en lugar de en tres años, y de que el riesgo lo asuma otro. Si a usted le sobra el tiempo y le sobra el dinero para pleitear, la vía judicial le dará más. Si no, la venta de la cuota le dará liquidez hoy.
¿Qué factores suben o bajan el precio de su cuota?
| Factor | Sube la oferta | Baja la oferta |
|---|---|---|
| Ocupación | Vivienda vacía y con llaves disponibles | Ocupada por un copropietario o por un tercero |
| Número de copropietarios | Dos titulares | Cuatro o más, o herederos sin aceptar la herencia |
| Relación entre las partes | Hay diálogo y voluntad de vender | Conflicto abierto o procedimiento judicial en marcha |
| Cargas | Libre de cargas | Hipoteca, embargos o afección fiscal pendiente |
| Situación registral | Titularidad inscrita y actualizada | Herencia sin escriturar o discrepancia con el Catastro |
| Tipo de inmueble | Vivienda urbana con demanda | Local, nave, rústica o inmueble en zona sin mercado |
| Porcentaje de su cuota | Cuota mayoritaria o del 50 % | Cuota pequeña, del 10 % o del 12,5 % |
Un detalle que sorprende a mucha gente: una cuota pequeña suele pagarse a peor porcentaje. Con un 10 % el comprador no tiene fuerza negociadora frente al resto y depende por completo del procedimiento judicial, así que el descuento es mayor.
¿Cómo se calcula la oferta paso a paso?
Con un ejemplo real de estructura. Vivienda en Madrid, valor de mercado 240.000 euros, dos hermanos al 50 % tras una herencia, uno de ellos vive dentro y no quiere vender.
| Paso | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| 1. Valor de mercado del inmueble | Tasación o estudio de comparables | 240.000 € |
| 2. Valor proporcional de su cuota | 240.000 € × 50 % | 120.000 € |
| 3. Descuento por ocupación e incertidumbre | Se aplica un 35 % sobre el valor proporcional | − 78.000 € |
| 4. Oferta al contado | Lo que usted cobra en notaría | 42.000 € |
| 5. Gastos de notaría | Los asume el comprador | 0 € para usted |
Si en ese mismo caso la vivienda estuviera vacía y los dos hermanos quisieran vender, el descuento bajaría al 45 % y la oferta subiría a unos 66.000 euros. La diferencia entre 42.000 y 66.000 euros es, literalmente, quién tiene las llaves.
¿Le conviene más vender su parte o esperar a la división judicial?
| Vender su cuota a una empresa | Acción de división de cosa común | |
|---|---|---|
| Cuánto cobra | 30 % – 60 % del valor proporcional | Su parte del precio de remate en subasta |
| Cuándo cobra | 72 horas desde la aceptación | Entre 18 meses y 3 años |
| Qué gasta | Nada: notaría a cargo del comprador | Abogado, procurador y tasación |
| Qué riesgo asume | Ninguno | Que la subasta quede desierta o remate bajo |
| Relación familiar | Se rompe el vínculo económico sin pleito | Pleito contra su hermano o coheredero |
No hay una respuesta buena para todos. Si el inmueble está vacío, los copropietarios se hablan y usted puede esperar, la venta conjunta en el mercado libre es siempre la opción que más dinero deja. La venta de cuota tiene sentido cuando esa vía está bloqueada.
¿Qué impuestos paga usted al vender su parte?
Lo que cobra en notaría no es lo que se queda. Conviene tenerlo claro antes de aceptar una oferta:
- IRPF: la ganancia patrimonial (diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición) tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19 % al 30 % según el importe.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor si el inmueble es urbano y ha habido incremento de valor del suelo. Puede elegir entre el método objetivo y el real, y si no hubo incremento no se devenga.
- ITP o AJD: no lo paga usted, sino el comprador. Su tipo depende de la comunidad autónoma y la base suele ser el valor de referencia de Catastro, no el precio pactado.
Si heredó la cuota, el valor de adquisición a efectos de IRPF es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, no cero. Es un error frecuente que hace calcular ganancias mucho mayores de las reales. Puede consultar el articulado del Código Civil en el texto consolidado del BOE.
Aviso: no somos asesores fiscales ni financieros. Los tipos y las reglas de cálculo cambian y dependen de su comunidad autónoma y de su situación personal. Contraste siempre las cifras con un profesional antes de firmar.
¿Cómo saber si una oferta es razonable?
- Pida el valor de partida. Una oferta seria le dice de qué valor de mercado parte y con qué comparables, no solo el importe final.
- Compruebe que la oferta es en firme y por escrito, no una horquilla verbal que luego baja en notaría.
- Pregunte quién paga la notaría. Si se la repercuten a usted, la oferta real es menor de la que le dicen.
- Desconfíe de las señales o arras previas. Un comprador con capital propio no necesita que usted adelante nada, ni firmar antes de ver la nota simple.
- Verifique el capital. Si el comprador necesita hipoteca, el plazo de 72 horas es imposible: dependerá de la tasación y de la aprobación del banco.
- Contraste al menos dos ofertas. Es gratis y le da referencia real de mercado.
Si quiere entender antes cómo funciona la figura, tiene la explicación completa en qué es un proindiviso, y el detalle del procedimiento en cómo vender su parte de un proindiviso. Si el origen es una herencia, le interesa proindiviso por herencia, y para la parte fiscal, los impuestos del proindiviso.
Preguntas frecuentes sobre cuánto pagan las empresas que compran proindivisos
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Entre el 30 % y el 60 % del valor proporcional de la cuota. Sobre una cuota que vale 120.000 euros de mercado, la horquilla real va de 36.000 a 72.000 euros. El porcentaje concreto depende sobre todo de si la vivienda está ocupada, de cuántos copropietarios hay y de si existen cargas.
¿Puedo negociar el porcentaje?
Sí. Los dos factores que más mueven la oferta son la ocupación y la documentación. Si consigue que la vivienda quede libre o aporta la nota simple y la escritura actualizadas, la oferta sube porque baja el riesgo del comprador.
¿Cobro más si vendo mi parte al otro copropietario?
Casi siempre sí, porque para él la cuota vale más que para un tercero: consolida el pleno dominio y evita el pleito. El problema es que muchas veces no quiere o no puede pagar, y ahí es donde entra el comprador profesional.
¿Tengo que avisar a los demás copropietarios antes de vender?
No necesita su permiso. Lo que existe es el derecho de retracto del artículo 1522 del Código Civil: una vez hecha la venta, los demás comuneros pueden subrogarse en el lugar del comprador igualando el precio, en el plazo de nueve días del artículo 1524.
¿Hay algún gasto para mí?
En una operación bien planteada, no. La valoración es gratuita y los gastos de notaría los asume el comprador. Usted solo responde de sus propios impuestos: IRPF y, en su caso, plusvalía municipal.
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